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Usufructo no inscrito en el registro de la propiedad

En temas de bienes raíces o inmuebles, un elemento fundamental es la participación del Conservador de Bienes Raíces (CBR) como ente registrador de estas caracteristicas. Como saben los entendidos, los bienes tienen la posibilidad de ser objeto no sólo del derecho de propiedad, sino además de otros institutos jurídicos, llamados Derechos Reales, como el usufructo (uso y disfrute sin tenencia de propiedad) o servidumbre (derecho ajeno sobre el bien, como tránsito o canales) que de acuerdo con la ley necesitan además inscripción en los registros del CBR.

usufructo no inscrito en el registro de la propiedad

En esta oportunidad, haré un corto exámen de un fallo atrayente de la Corte Suprema en que, conociendo de un recurso de casación en el fondo, relata la funcionalidad probatoria que tiene el inscribir un usufructo para ser oponible a terceros, y la carga del usufructuario de inscribirlo para ofrecerle esa fuerza jurídica. Pero antes voy a explicar resumidamente qué es la inscripción en el CBR y su efecto.

📌 Contenidos
  1. USUFRUCTO E INSCRIPCIÓN EN EL CBR
  2. RESUMEN DEL FALLO
  3. COMENTARIO AL FALLO
  4. CONCLUSIÓN

USUFRUCTO E INSCRIPCIÓN EN EL CBR

De acuerdo con los arts. 686 y siguientes del Código Civil (66) y el Reglamento del Registro Conservatorio, el CBR tiene por funcionalidad el registro de todas las características inmuebles del país, para lo cual debe llevar una sucesión de registros, el de Repertorio (recepción de solicitudes de inscripción), de Propiedad (indicación de bienes raíces), de Comercio (sociedades y otras empresas), Hipotecas y Gravámenes (otros derechos reales sobre inmuebles), Interdicciones y Prohibiciones (limitaciones a tener bienes), e Índice General (listado de inscripciones).

La capacidad de la inscripción, según se interpreta armónicamente de los arts. 724, 728, 924 y 2505 del Código, no sólo es garantía de la posesión del inmueble, sino además de prueba del respectivo derecho. Lo mismo pasa con otros derechos reales, pero ¿y el usufructo?

El usufructo, regulado en los arts. 764 y siguientes del Código Civil, es un derecho real por el cual se otorga parte de los atributos de la propiedad, de manera específica la utilización y goce de la cosa, a un individuo, separado de la propiedad nominal de la misma (llamada nuda propiedad) que sigue en otra. El usufructo puede establecerse por contrato, por testamento, por ley (del padre sobre los bienes de sus hijos inferiores, art. 810 CC) o por sentencia judicial. Puede ser predeterminado por un tiempo preciso, o indefinidamente. En el último caso, una propiedad particular del usufructo es que no es heredable, en contraste con la nuda propiedad.

Fundamentalmente, en este derecho el usufructuario es quien recibe las ganancias que el bien produce, si es uno productivo, o tiene peculiaridad de servirse de las cosas que tiene dentro. El usufructuario puede ofrecer en arriendo o comodato su derecho, cosa que no puede llevar a cabo el nudo dueño. El usufructo es transferible con la limitación ya señalada, lo mismo que la nuda propiedad con la carga de sostener el usufructo mientras no haya causa legal de cese.

Ya que bien, el usufructo sobre bienes inmuebles debe ser inscrito en el Registro de Hipotecas y Gravámenes del CBR para que logre tener validez, no sólo frente terceros. De esta forma lo apunta ….

No obstante, la presencia del usufructo es diferente. Los usufructos nacidos de la ley, como el del padre o madre sobre los bienes de sus hijos, no requerirían inscripción para su vida, ya que es la ley que por su solo mandato. Pero esos que se establecen por actos, contractuales o no, es debatible si la inscripción no es sólo a efectos de prueba o es una forma de constituir su vida, y por consiguiente su no inscripción implica la inexistencia del mismo. Otra cosa es en relación a la validez del mismo, dado que el usufructo probablemente halla existido, pero por carecer de solemnidad puede quedar nulo, para lo cual requeriría afirmación judicial.

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RESUMEN DEL FALLO

En la sentencia papel 6437-2018 de la Corte Suprema, dictada el 20 de agosto de 2020, el tribunal repudia un recurso de casación interpuesto en oposición a una sentencia de la Corte de Apelaciones de Puerto Montt, que ratificó lo fallado por el 2do Juzgado Civil de esa localidad, en orden a acoger una acción de precario de una casa, donde la requerida alegaba que lo ocupaba en virtud de un usufructo que fuera constituido por sentencia del juez de familia de Puerto Montt como forma de pago de pensión alimenticia de dos hijos que la requerida poseía con su exesposo (quien vendió la vivienda al demandante). Fue un fallo dividido, en que el resultado fue de 3-2.

El tribunal rechazó el recurso, fundamentalmente, porque el libelo no indicaba de qué forma la aplicación de la ley generaba un fallo erróneo a derecho y el modo en que lo hacía. O sea, fue por una cuestión de formalidad. No obstante, el tribunal además se ocupó de dirimir respecto al encabezado o antecedente legal por el cual la requerida ocupaba la vivienda.

De esta forma las cosas, apunta que el encabezado invocado por la ocupante carecía de la elemental propaganda exigida por la ley para ser oponible a la novedosa dueña del inmueble, ya que no fue inscrito en el CBR de Puerto Montt. De esta forma lo apunta el teniendo en cuenta 6o de la sentencia en su primer párrafo:

“Que el hecho que la ocupación del inmueble por la requerida tenga su origen en una orden judicial, tampoco es razón para deducir que descansa en un justo encabezado que inhiba la acción de precario, en particular, si la demandante no se encontraba en condición de comprender su vigencia, ya que no fue oportunamente inscrita en el registro respectivo del Conservador de Bienes Raíces, por lo cual no puede exigírsele, en su calidad de tercero a las partes litigantes en el juicio por comestibles, que respete su constitución si no fue cumplida aquella carga por la interesada, teniendo en cuenta el carácter alimenticio que tuvo en su origen, lo que hace sospechar, hacía urgente su inscripción”.

Es decir, apunta que la sola sentencia judicial que ordena el usufructo, en sí, no posee fuerza legal si no se cumple con la exigencia legal de inscripción que ya viéramos oportunamente.

Además, el mismo teniendo en cuenta critica que se logre invocar el usufructo por su cuenta, sin atender a su origen “alimenticio”, que era primordial considerar según las condiciones que ya están al instante de ser ordenado por el juez de familia y paralelamente con la circunstancia de hoy de los alimentantes, que eran los hijos del matrimonio:

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“Además, similar orden judicial tiene la posibilidad de tener muy diferentes argumentos, en relación, etc causantes, de cuál haya sido la acción deducida, su objeto y las partes en el juicio. Del mismo modo, la requerida y madre de los alimentarios, acreditó que la constitución del usufructo se constituyó a encabezado de comestibles en pos de sus hijos, de entonces 13 y 15 años de edad, de manera que se hacía primordial justificar la necesidad de esos para de esta forma comprender que los argumentos que motivaron su constitución, seguían vigentes, de la misma forma que se sabe al tenor de lo dispuesto en los artículos 323 y 332 del Código Civil, para de esta forma aceptar totalmente su defensa y deducir que su ocupación se fundaba en la resolución dictada por el Juzgado de Familia de Puerto Montt”

Sin embargo lo previo, hubo dos ministras (Chevesich y Muñoz) que votaron en pos del recurso, apuntando que sí había un error de derecho al acoger la demanda. De hecho, apuntan que era pacífico por las partes que la requerida ocupaba el inmueble por el usufructo ordenado para realizar los pagos comestibles, por lo cual había un encabezado, imperfecto pero lo había. En el punto sexto de su voto de minoría, señalaron que ello, por consiguiente, “no proviene de ‘una actitud permisiva, de transigencia, aquiescencia o condescendencia’ de la actora, sino que de una relación previa con el previo dueño” que es lo exigido por el centro del precario en el art. 2195, por lo cual no es esta figura legal la procedente.

COMENTARIO AL FALLO

Como observamos entonces, la Corte Suprema se decanta por la proposición de la inscripción del usufructo como fundamento para justificar el porqué de su rechazo al encabezado invocado por la recurrente requerida. De esta forma, el tribunal se restringe a la capacidad de prueba que tiene la inscripción, aduciendo el “desconocimiento” del demandante en la causa, aunque en mi punto de vista debió referirse a la inoponibilidad, que es el criterio elaborado por la doctrina para este fenómeno.

Además, el más alto tribunal además alude al carácter alimenticio del usufructo invocado por la requerida, apuntando que el tribunal exigía evaluar la necesidad de ese usufructo en el contexto de hoy del juicio y no sólo en relación a lo que existe en el instante en que se decretó por la justicia. Para eso, relata escuetamente los arts. 323 y 332 CC, el primero que establece el propósito de subsistencia modesta dentro del rango popular, y el segundo que apunta la duración de la obligación alimenticia. Queda la duda si es aplicable al asunto de precario las normas aquí señaladas. Me inclino por la afirmativa, para efectos de considerar la justicia u ocasión del encabezado.

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En mi punto de vista, el tribunal debió jugársela por, en lugar de la mera inoponibilidad, haber resuelto la presencia del usufructo no inscrito, y con ello haber precisado si ese encabezado era “justo” o no. Una respuesta afirmativa diría que, en virtud del 766 CC, el usufructo existiría sin obligación de inscripción, ya que el Registro del CBR no es una forma de constituirlo no tratándose de inmuebles. Una respuesta negativa, en cambio, apelaría al 767 que es claro en indicar “El usufructo que haya de recaer sobre inmuebles por acto entre vivos, no valdrá si no se otorgare por instrumento público inscrito”, aunque por tenor de la norma no tiene relación a su vida sino a su validez[3].

Una respuesta “de consenso” que podría haber ensayado la jurisprudencia la podría ofrecer el art. 724 en relación con el 683 y 700 inc. 2° CC, no en relación a la presencia, sino a la posesión o propiedad del derecho real de usufructo respecto de quien quiere ser usufructuario.

Con respecto al voto de minoría, suponemos que no atiende al papel de la inscripción sino a la procedencia de la acción de precario, sin atender a su naturaleza. En todo caso, un tema que ha podido haberse tratado era si ese usufructo no inscrito un justo encabezado. Legalmente no lo era, ya que el art. 704 CC apunta que no es uno que cumpla con las formalidades legales, ni tampoco se encuadran en la lista que apunta como títulos “no justos”[4]. Además, ya que el encabezado no era justo, al período de ocupación y al hecho de que la requerida reconociera que no se encontraba en el arrojo de señor y dueño que pide el 700 CC para modificar una posesión, que era viable en la situacion del usufructo según el 683 CC en relación con el 700 antes citado.

CONCLUSIÓN

El fallo antes indicado nos recuerda una de las funcionalidades de la inscripción de los derechos reales sobre inmuebles en el Registro de Hipotecas y Gravámenes del CBR, que es ofrecer propaganda a la limitación o afectación sobre el bien, y con ello tener fuerza obligatoria frente terceros (oponibilidad), para efectos de que no sea perturbado el ejercicio de este derecho.

Otra cosa es ingresar a debatir sobre la validez, y también la presencia, del usufructo sobre bienes inmuebles cuando éste, aunque proclamado por el juez, no se ha inscrito en el registro del CBR, y los efectos que tendría para la procedencia de la acción del precario o de la posesión del referido derecho real.

Además es enredado invocar la calidad alimentaria del usufructo decretado en juicio de comestibles como modo de saber la justicia o no del encabezado, o su validez, todavía a falta de inscripción, dada la dinámica caracteristica de las instituciones de familia que siguen una interpretación diferente de las civiles patrimoniales.

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